Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Zasiedzenie jest pierwotnym i nieodpłatnym sposobem nabycia prawa własności rzeczy przez jej posiadacza. Stanowi konsekwencję faktycznego i nieprzerwanego zachowywania się przez nieuprawnionego tak, jakby był właścicielem w czasie określonym przez ustawę. Na skutek zasiedzenia dotychczasowy właściciel traci swoje prawo, a nabywa je posiadacz, który je faktycznie wykonywał. Z pewnymi niuansami zasiedzenie jest możliwe względem nieruchomości i ruchomości. System prawny wyróżnia jednak kilka rodzajów nieruchomości. Należą do nich m.in. nieruchomości rolne, które ostatnimi laty doznawały ograniczeń w zastosowaniu instytucji zasiedzenia.

Pojęcie „nieruchomości rolnej”

Nieruchomość rolna to rodzaj nieruchomości gruntowej, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia dzialalności wytwórczej w rolnictwie (produkcja roślinna i zwierzęca). Możliwość wykorzystania nieruchomości do celów rolniczych nie decyduje sama jeszcze o tym, że dany grunt będzie nieruchomością rolną. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w razie gdyby nieruchomość rolna w rozumieniu k.c. była położona na obszarze przeznaczonym w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, to tym samym nie byłaby nieruchomością rolną. Gdyby natomiast dla danego terenu nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego, to decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości określone w ewidencji gruntów i budynków (wyrok NSA z 23 lipca 2021 r., I OSK 70/21, LEX nr 3205369).

Dotychczasowy stan prawny

Z dniem 30 kwietnia 2016 r. nieruchomość rolną w rozumieniu u.k.u.r. co do zasady mógł nabyć jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu tej ustawy. Wspomniane założenie wynikało z treści art. 172 § 3 k.c. Posiadanie statusu rolnika indywidualnego nie było jednakże jedynym warunkiem nabycia nieruchomości rolnej przez zasiedzenie. Znaczenie miało bowiem to, aby ustalona zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3 u.k.u.r. powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność rolnika indywidualnego nie przekroczyła 300 ha użytków rolnych.

Konsekwencją wprowadzonych w 2016 r. zmian było zatem to, że podmiot niespełniający cech rolnika indywidualnego w zasadzie nie mógł nabyć nieruchomości rolnej. Reguła ta dotyczyła nie tylko podmiotów, które samoistnie posiadały nieruchomość rolną przed wejściem przepisu art. 172 § 3 k.c. W rzeczywistości dyspozycja wspomnianego przepisu obejmowała również posiadaczy, którzy w momencie jego wejścia w życia byli już w samoistnym posiadaniu nieruchomości rolnej.

Warto jednak odnotować, że zgodnie z art. 14 u.k.u.r. przepis art. 172 § 3 k.c. nie miał zastosowania, jeśli zasiedzenie nastąpiłoby przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie noweli. Oczywiście chodziło wówczas o termin końcowy zasiedzenia, a nie datę rozpoznania wniosku o zasiedzenie. Poza tym rygor wynikający z art. 172 § 3 k.c. nie dotyczył nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Aktualny stan prawny

Art. 172 § 3 k.c. został uchylony z dniem 13 lipca 2023 r. Derogacja nastąpiła na mocy ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Odnośna nowelizacja weszła w życie 5 października 2023 r. Obecnie nierolnicy indywidualni mogą nabywać nieruchomości rolne przez zasiedzenie bez ograniczeń. Nie ma przy tym żadnego znaczenia czy nierolnik indywidualny objął w posiadanie samoistne nieruchomość zasiadywaną przed czy po wejściu w życie wspomnianej ustawy nowelizującej. Zgodnie bowiem z art. 10 omawianej noweli do okresu posiadania samoistnego można doliczyć czas, w którym obowiązywały wspomniane wyżej rygory.

Uwagi końcowe

Omawianą nowelizację należy ocenić aprobująco. Wyeliminowała ona bowiem liczne wątpliwości zarysowane wejściem w życie ograniczeń z 2016 r. Dla przykładu warto wskazać, że przed 5 października 2023 r. nie było jasne czy wymóg bycia rolnikiem miał dotyczyć momentu zasiedzenia, czy całego okresu zasiedzenia. Niejasna była również relacja art. 172 § 3 k.c. wobec art. 2a u.k.u.r., który obowiązuje po dziś dzień. Ten drugi przepis przewiduje wyjątki od nabycia nieruchomości rolnej wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Przykładowo nieruchomość rolną może nabyć osoba bliska zbywcy niebędąca rolnikiem indywidualnym. Ówcześnie było wątpliwe czy pod pojeciem „nabycie” należało rozumieć również instytucje zasiedzenia czy tylko czynność prawną prowadzącą do nabycia.

W podsumowaniu powyższego należy stwierdzić, że obecnie nie istnieją żadne ograniczenia nabycia nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia. Nieruchomość taką można więc zasiedzieć po upływie nieprzerwanego 20 letniego posiadania samoistnego, chyba że wejście w to posiadanie nastapiło w złej wierze. W tym drugim przypadku zasiedzenie nieruchomości rolnej nastapi po 30 latach nieprzerwanego posiadania samoistnego. Możliwe jest również doliczenie czasu posiadania poprzednika (art. 176 k.c.).